Hvordan gennemføres due diligence ved køb af en erhvervsejendom?

At købe en erhvervsejendom uden due diligence er som at kaste sig i en flod uden at vide, om der er klipper under overfladen. Det er risikabelt. Due diligence er din sikkerhedsline. Det afslører, hvad der gemmer sig under overfladen – skjulte omkostninger, potentielle katastrofer, og de risici, ingen taler højt om. Måske finder du en forurenet grund, der kræver millioner at rense op. Måske opdager du gamle aftaler, der hænger som en tung skygge over ejendommen. Due diligence giver dig muligheden for at kende ejendommens sande værdi. Ikke den værdi, der står på salgsbrochuren, men den værdi, der holder, når regningerne skal betales, og planer skal realiseres. Det er ikke bare nødvendigt; det er uundgåeligt, hvis du vil undgå at betale prisen for andres fejl.

Når du køber en ejendom, køber du ikke bare mursten og cement. Du køber en historie, en fremtid, og alt derimellem. Hver detalje skal undersøges. Start med bygningens tilstand. Er fundamentet solidt, eller vil det kræve en større investering at sikre det? Er taget tæt, eller lækker det, hver gang det regner? Men det handler ikke kun om konstruktionen. Du skal også grave i papirerne. Hvad siger lokalplanen? Er der restriktioner, der kan spænde ben for dine planer? Hvad er ejendommens energiforbrug, og hvordan kan det optimeres? Led efter skjulte værdier – energibesparelser, der kan sænke driftsomkostningerne, eller moderniseringer, der kan gøre ejendommen mere attraktiv for lejere. Det er her, du skaber grundlaget for at øge værdien. Alt, hvad du overser, kan koste dig dyrt senere.

Teknisk due diligence er det første skridt. Det er her, du får eksperterne til at gennemgå bygningen fra kælder til kvist. Hvad er ejendommens fysiske tilstand? Er der skader, der skal udbedres, eller strukturelle problemer, der kræver større investeringer? Så er der miljømæssig due diligence. Her kigger du på grunden under bygningen. Er jorden forurenet? Er der spor af asbest, bly, eller andre materialer, der kan give hovedpine i fremtiden? Disse spørgsmål kan gøre forskellen mellem en god investering og en katastrofe. Endelig er der ESG – bæredygtighed. Hvordan passer ejendommen ind i en verden, der kræver mere grøn tænkning? Kan den leve op til kravene fra EU’s taksonomi? Er den energieffektiv? Disse overvejelser handler ikke kun om at opfylde regler; de handler om at sikre ejendommens relevans og værdi mange år frem.

En god due diligence følger fem trin. Først skal du samle materialer. Det er her, du går på jagt efter kontrakter, bygningstegninger, driftsregnskaber, og alt andet, der fortæller ejendommens historie. Derefter gennemgår du det. Linje for linje. Papir for papir. Ingen detalje er for lille. Et datarum oprettes, hvor alle oplysninger deles. Det er et sikkert rum, hvor kun de rette folk har adgang. Herfra begynder den dybere analyse. Når materialet er gennemgået, dokumenteres det hele. En rapport opsummerer fundene. Det er ikke bare en formalitet; det er dit vigtigste redskab, når du skal træffe beslutning. Køber du ejendommen, eller genforhandler du? Måske trækker du dig helt ud. Men uden due diligence ved du ikke, hvad du går ind til.

Når du starter due diligence, starter du med en samtale. Forventningsafstemning. Køber og sælger skal være enige om processen, ellers falder alt fra hinanden. Dokumenter samles, eksperter hyres, og der sættes deadlines. Men processen stopper ikke der. Det er en levende proces, der kræver løbende opfølgning. Når alt er på plads, når du har rapporten i hånden, træffer du din beslutning. Du vælger at købe, genforhandle, eller gå væk. Men den beslutning er kun værdifuld, fordi du har gjort dit hjemmearbejde. Due diligence er ikke bare et skridt i processen. Det er hele grundlaget for, at du kan træffe en beslutning, du ikke kommer til at fortryde.