Discounted cash flow (DCF)

DCF er baseret på ideen om, at fremtidige kontantstrømme er værd mindre end nuværende kontantstrømme. Dette skyldes, at investorer foretrækker at modtage penge nu frem for i fremtiden.

Der findes mange forskellige typer af DCF-modeller. Den mest almindelige model er en simpel DCF-model, der tager højde for fremtidige kontantstrømme og en diskonteringsrente.

Definitionen af ordet "discounted cash flow" er målrettet professionelle ejendomsinvestorer. Definitionen skal give en grundlæggende forståelse af, hvad DCF er, og hvordan det kan bruges til at vurdere ejendomsinvesteringer.

Ud over de ovennævnte kendetegn er der nogle yderligere betragtninger, som professionelle ejendomsinvestorer bør tage i betragtning, når de bruger DCF til at vurdere ejendomsinvesteringer. Disse omfatter:

• Diskonteringsrenten: Diskonteringsrenten er den rente, der bruges til at diskontere fremtidige kontantstrømme. Diskonteringsrenten bør afspejle risikoen ved investeringen.
• Fremtidige kontantstrømme: Fremtidige kontantstrømme bør estimeres på et realistisk grundlag. Investorer bør tage højde for en række faktorer, herunder ejendommens type, beliggenhed og markedsforhold.

Professionelle ejendomsinvestorer bør have en grundig forståelse af disse faktorer, før de træffer en beslutning om at investere i en ejendom.

DCF beregnes ved at bruge følgende formel:

NPV = ΣCFt / (1+r)^t

hvor:

• NPV er den nuværende værdi af fremtidige kontantstrømme
• CFt er den fremtidige kontantstrøm i år t
• r er diskonteringsrenten

For eksempel hvis en ejendom forventes at generere 10 millioner kroner i kontantstrøm i år 1 og 5 millioner kroner i kontantstrøm i år 2, og hvis diskonteringsrenten er 10 %, er NPV for ejendommen:

NPV = (10 millioner kroner / (1+0,1)^1) + (5 millioner kroner / (1+0,1)^2)

NPV = (10 millioner kroner / 1,1) + (5 millioner kroner / 1,21)

NPV = 8,18 millioner kroner

I dette tilfælde er den nuværende værdi af ejendommen 8,18 millioner kroner.