Afståelse
Afståelse er, når en lejer overdrager sit erhvervslejemål til en anden. Den nye lejer overtager kontrakten og alle vilkår. Det betyder, at en virksomhed kan slippe lejemålet uden at opsige kontrakten. For mange brancher som detailhandel og caféer er det en praktisk løsning. Den nye lejer træder direkte ind i de eksisterende betingelser og undgår at skulle forhandle en ny aftale.
1. Regler for afståelse
Lovgivningen bag afståelse
Afståelse er reguleret af Erhvervslejelovens § 55, som giver en lejer ret til at overdrage sit lejemål til en anden, så længe det er inden for samme branche. Men lejekontrakten kan have betingelser, som kræver udlejers godkendelse. Udlejeren kan sige nej, hvis den nye lejer ikke har økonomien eller erfaringen til at drive forretningen.
Hvornår afståelse kan bruges
Afståelse bruges ofte, når lejeren vil give lejemålet videre i forbindelse med et salg af virksomheden. Men udlejeren skal godkende den nye lejer for at sikre, at de kan opfylde lejemålets forpligtelser og drive virksomheden ordentligt.
Hvornår afståelse kan nægtes
Udlejer kan nægte afståelse, hvis den nye lejer ikke opfylder økonomiske eller branchemæssige krav. Lejekontrakten kan også have begrænsninger, der fastsætter, hvornår afståelse kan ske.
Afståelse og kapitalselskaber
Kapitalselskaber kan overdrages som en helhed, inklusive lejekontrakten. Lejekontrakten følger blot med som en del af virksomhedens aktiver, så driften kan fortsætte uden afbrydelser, mens ejerskabet skifter.
2. Afståelse af erhvervslejemål
Hvordan afståelse foregår
Ved afståelse overtager den nye lejer alle rettigheder og forpligtelser for lejemålet. En overdragelsesaftale mellem den gamle og nye lejer fastsætter vilkårene.
Hvad en købsaftale indebærer
En købsaftale ved afståelse beskriver vilkårene for overdragelsen. Den dækker betaling, overtagelse af forpligtelser og de rettigheder, den nye lejer får. Præcis sprog i aftalen er afgørende for en smidig overdragelse.
Genforhandling og brancheskift
Nogle gange kræver afståelse en genforhandling, især hvis den nye lejer vil drive en anden type virksomhed. Udlejers samtykke er ofte nødvendigt, og kontrakten kan blive justeret for at passe til den nye branche.
Hvad en allonge er
En allonge er et tillæg til lejekontrakten, der fastsætter ændringer i forbindelse med afståelsen. Den sikrer, at parterne er enige om de nye vilkår.
Processen for afståelse
Afståelse starter med en aftale mellem den gamle og den nye lejer. Udlejer skal herefter godkende. Når alle har givet grønt lys, udarbejdes dokumenter som købsaftalen og eventuelle tillæg. Når papirerne er underskrevet, er lejemålet officielt overdraget.
Nødvendige dokumenter
De vigtigste dokumenter ved afståelse er købsaftalen, udlejers godkendelse og eventuelle tillæg. Korrekt udarbejdelse af disse sikrer, at alle parter er juridisk beskyttede.
3. Fordele og ulemper ved afståelse
Lejers fordele ved afståelse
Afståelse lader lejeren træde ud af kontrakten uden økonomisk tab og gør det muligt at overdrage hurtigt uden opsigelse.
Lejers risici ved afståelse
Lejeren kan ende med at betale kompensation, hvis kontraktvilkårene ikke er gunstige. Udlejer kan også nægte afståelsen, hvilket kan ændre lejerens planer.
Udlejers fordele ved afståelse
Udlejer undgår tomme lokaler og får en ny, stabil lejer. Afståelse giver også mulighed for at genforhandle kontrakten.
Udlejers risici ved afståelse
Hvis den nye lejer fejler økonomisk, står udlejer med tabet. Ved brancheskift kan udlejer være nødt til at tilpasse lokalerne, hvilket kan blive dyrt.
4. Afståelse kontra andre overdragelsesformer
Afståelse vs. salg af virksomhed
Ved salg af en virksomhed kan lejemålet være en del af handlen, men det kræver ofte, at lejekontrakten tillader overdragelse. At gennemgå lejekontrakten er afgørende, før man sælger en virksomhed.
Fremleje kontra afståelse
Fremleje adskiller sig fra afståelse, fordi den oprindelige lejer forbliver ansvarlig. Underlejeren overtager brugsretten i en bestemt periode, men alle økonomiske forpligtelser forbliver hos den oprindelige lejer. Afståelse overfører hele ansvaret og alle rettigheder til den nye lejer.