Køb og salg af investeringsejendomme: En guide

Investering i ejendomme kan være en attraktiv måde at opbygge din formue på og skabe et stabilt cash flow. Når du køber investeringsejendomme, er dog også en række risici involveret, og det er derfor vigtigt at lave grundig research og have en klar strategi, inden du investerer i ejendomme.

Vi har udarbejdet denne guide til dig der overvejer at købe en investeringsejendom – uanset om du tager de første spæde skridt som ejendomsinvestor, eller du allerede har gjort dig dine første erfaringer indenfor ejendomsinvestering.

Hvad er en investeringsejendom?

En investeringsejendom er en ejendom, der købes med det formål at opnå et afkast, typisk i form af lejeindtægter eller kapitalgevinst ved videresalg. Der findes forskellige typer af investeringsejendomme til salg, herunder:

• Boligudlejningsejendomme: Lejligheder, lejlighedskomplekser, huse eller villaer, der udlejes som bolig til private beboere.
• Erhvervsejendomme: Erhvervslokaler - kontorer, butikker, lagerlokaler eller produktionsejendomme mv - der udlejes til virksomheder.
• Erhvervsgrunde: Grunde, der købes med henblik på langsigtet værdistigning og salg for øje, eller med henblik på at opføre bygninger som kan lejes ud eller sælges.
• Specialejendomme:Denne type erhvervsejendom omfatter specielle typer af investeringsejendomme, eksempelvis hoteller, feriecentre, forlystelsesparker og andre typer ejendomme, der bruges til specifikke formål.

Hvis du ikke har mod på at købe din helt egen investeringsejendom, er det også muligt at foretage ejendomsinvestering indirekte. Det kan du gøre gennem:

• Ejendomsfonde: Investeringsfonde, der investerer i en portefølje af ejendomme.
• Investering i ejendomsselskaber: Køb af aktier eller anparter i et selskab, som investerer i ejendomme.

 Fordele ved at købe investeringsejendomme

Der er en række fordele ved at købe og eje investeringsejendomme, herunder:

• Potentiale for højt afkast: Ejendomsinvesteringer kan give et højere afkast end andre typer investeringer, f.eks. aktier eller obligationer.
• Stabilt cash flow: Lejeindtægter fra en investeringsejendom kan give et stabilt cash flow, som kan bruges til at dække udgifter eller reinvesteres i udvikling af ejendommen eller køb af nye investeringsejendomme.
• Værdistigning: Ejendomspriserne kan stige over tid, hvilket kan give dig en gevinst, når du sælger din ejendom.
• Diversificering: Investering i ejendomme kan hjælpe dig med at diversificere din investeringsportefølje og dermed sprede din risiko.
• Gearing: Når man køber en investeringsejendom, er det normalt at finansiere en del af købsprisen med et banklån eller et kreditlån med sikkerhed i ejendommen. Ejendomslån har på grund af den høje sikkerhed for lånet en lavere rente end andre typer lån – og hvis du ikke belåner for stor en del af ejendommen, kan du finansiere renter og endda ofte også en del af dine afdrag med lejeindtægterne fra din investeringsejendom.

Risici ved køb af investeringsejendomme:

• Tomgang: Der kan være perioder, hvor ejendommen er tom og ikke genererer lejeindtægter. Du skal stadig betale udgifterne til drift og vedligeholdelse af ejendommen, lån og afdrag mv. Har du en investeringsejendom med tomme lokaler, er det vigtigt at du gør alt for at få udlejet lokalerne hurtigst muligt.
• Vedligeholdelse: Ejendomme kræver løbende vedligeholdelse og reparationer. Sørg for at have en god vedligeholdelsesplan. Det er billigere at forebygge end at udbedre, og store skader der har udviklet sig kan blive meget dyre. Tænk også på dine lejeres tilfredshed. Jo bedre stand ejendommen er i, desto gladere lejere har du.
• Finansiering: Renten på realkreditlån kan stige, hvilket kan øge dine finansieringsomkostninger. Pas på med rentetilpasningslån – du risikerer dramatiske renteforhøjelser som kan ødelægge budgettet for din ejendomsinvestering

Undersøg markedet grundigt, før du køber en investeringsejendom

Før du investerer i en investeringsejendom, er det vigtigt at lave grundig research og analyse:

• Undersøg markedet: Vælg en type ejendom og et område med et stærkt lejemarked. På den måde sikrer du dig at det er let at genudleje, hvis du får en opsigelse – og du vil have flere gode lejere at vælge imellem end hvis din ejendomsinvestering er i et område hvor der er mange ledige lejemål.
• Vurder ejendommen: Få en professionel vurdering af ejendommens værdi og tilstand. Det kan du bruge til at forhandle prisen
• Beregn afkastet: Beregn det potentielle afkast af din investering, og tag højde for alle omkostninger. På indtægtssiden har du dine lejeindtægter, og den potentielle værdistigning af ejendommen som typisk vil svare til den løbende lejeregulering, de generelle afkastforventninger i markedet og den rabat du har forhandlet dig frem til da du købte ejendommen. På udgiftssiden skal du medregne et budget til løbende vedligeholdelse, ejendomsskatter, dækningsbidrag, udgifter til medarbejdere, leverandører, rådgivere (fx erhvervsmæglere, advokater, ejendomsadministrator, vicevært, håndværkere mv), finansieringsomkostninger til renter, bidrag og afdrag på dit ejendomslån mv.

Investering i ejendomme kan være en god og stabil måde at opbygge din formue på, men det er også vigtigt at være opmærksom på de risici der kan være i forbindelse med investering i ejendomme.

Hvordan finansierer jeg køb af en investeringsejendom?

Der er som udgangspunkt tre grundlæggende måder hvorpå du kan finansiere en investeringsejendom:

• Realkreditlån: Finansiering med realkreditlån er den mest almindelige måde at finansiere en investeringsejendom på. Belåningsgraden – dvs. hvor stor en del af købesummen du kan låne – afhænger af typen og området. Eksempelvis kan du typisk opnå en større belåningsgrad hvis du køber en boligudlejningsejendom end hvis du køber en erhvervsejendom. Renten på kreditlån er typisk lavere end på et banklån. Den afbetalingstid eller løbetid du kan få når du låner til en investeringsejendom er typisk lavere end hvis du låner til en privat bolig.
• Banklån: Lån i en bank kan bruges til at finansiere den resterende del af købsprisen, hvis du ikke kan få et realkreditlån for hele beløbet. Renten er typisk højere end på et realkreditlån.
• Private investorer: Hvis du kender andre private investorer, der er villige til at finansiere din investering. Dette kan være en god mulighed, hvis du ikke kan få et realkreditlån eller et banklån. Renten vil dog typisk være højere end på et realkreditlån eller et banklån.

Hvilken finansieringsmetode der er bedst for dig, afhænger af en række faktorer, herunder:

• Din kreditvurdering
• Størrelsen på din udbetaling
• Ejendommens type og værdi
• Området hvor ejendommen er beliggende
• Renteniveauet

Det er vigtigt at sammenligne forskellige finansieringsmuligheder, inden du træffer en beslutning. Du kan få hjælp til at sammenligne finansieringsmuligheder hos din bank eller hos en realkreditforening.

Hvordan sælger jeg en investeringsejendom?

Der er mange faktorer du skal være opmærksom på, hvis du vil sælge en investeringsejendom. Her er en kort huskeliste:

1: Forbered ejendommen til salg:

• Få en professionel ejendomsvurdering for at fastsætte en realistisk salgspris.
• Få lavet en tilstandsrapport og et energimærke.
• Rengør og istandsæt ejendommen, så den fremstår attraktiv for købere.
• Lav en god salgsopstilling med fotos og beskrivende tekst.

2: Vælg en salgsmetode:

• Du kan enten sælge ejendommen selv eller hyre en ejendomsmægler.
• Der er fordele og ulemper ved begge metoder.

3: Markedsfør ejendommen:

• Annoncer ejendommen på relevante platforme, f.eks. Boliga.dk eller Boligsiden.dk.
• Hold åbent hus for potentielle købere.
• Del salgsopstillingen på sociale medier.
• Tjek Lokaleportalens køberkartotek for salg af erhvervsejendomme, hvor du kan kontakte potentielle købere til din ejendom direkte.

4: Forhandl prisen:

• Vær forberedt på at forhandle om prisen med potentielle købere.
• Husk at have en realistisk forventning til salgsprisen.

5: Gennemfør handlen:

• Når du har fundet en køber, skal du underskrive en købsaftale.
• Handlen skal derefter gennemføres hos en notar.

Her er et par ekstra tips når du vil sælge din investeringsejendom:

• Sæt en realistisk salgspris: En for høj salgspris kan skræmme potentielle købere væk.
• Markedsfør ejendommen effektivt: Sørg for at nå ud til så mange potentielle købere som muligt.
• Vær forberedt på at forhandle: Vær fleksibel og villig til at forhandle om prisen.
• Få professionel hjælp: En ejendomsmægler kan hjælpe dig med at sælge din ejendom hurtigt og til en god pris.

Salg af en investeringsejendom kan være en langvarig proces. Det er derfor vigtigt at du er tålmodig og har en god plan på plads, når du vil sælge din investeringsejendom 

7 gode råd om investering i ejendomme:

1. Kend din strategi: Før du investerer, skal du have en klar strategi for, hvad du vil opnå. Vil du investere for at skabe et stabilt cash flow, for at opnå værdistigning, eller begge dele? Når du ved, hvad du vil opnå, kan du også bedre finde den type investeringsejendom, der passer til din strategi.
2. Lav grundig research: Undersøg ejendomsmarkedet grundigt, inden du køber en investeringsejendom. Du kan for eksempel danne dig et overblik over investeringsejendomme der er til salg på Lokaleportalens oversigt over investeringsejendomme og erhvervsejendomme til salg. Se på den lokale økonomi, efterspørgslen på boliger og lokaler i området, udlejningsprocenten, og de potentielle lejeindtægter. Det er også vigtigt at undersøge den investeringsejendom du påtænker at købe for eventuelle skader eller andre problemer. Tjek i tingbogen om der er servitutter eller hæftelser på ejendommen. Sørg for at der styr på sælgers ansvar i købsaftalen.
3. Vælg den type investeringsejendom der passer til dig: Overvej om du vil investere i boligudlejningsejendomme, butiksejendomme, kontorejendomme, lagerejendomme eller produktionsejendomme. Der er stort forskel på hvilket afkast du kan få, hvor stor din risiko er for fraflytning, hvor svært det er at genudleje, hvor meget du kan belåne osv, afhængigt af hvilken type ejendom du vælger at investere i.
4. Beregn din risiko: Ejendomsinvestering er en langsigtet investering, og der er altid en vis risiko involveret. Beregn din risikotolerance, og sørg for at du har råd til at bære tab, hvis det skulle blive nødvendigt. Tjek lejerne i den ejendom du vil købe grundigt: Har de en god økonomi, har de
5. Få professionel hjælp: Det kan være en god idé at få professionel hjælp fra en ejendomsmægler, en advokat eller en revisor, når du investerer i ejendomme. De kan hjælpe dig med at finde den rigtige ejendom, forhandle en god pris, og undgå juridiske faldgruber. Læs mere om brug af erhvervsmægler i denne guide om fordele og ulemper ved at bruge erhvervsmægler.
   Du skal bruge en advokat til at hjælpe dig med udarbejdelse af skøde, tinglysning mv – og tal med din bank om finansieringen. Sørg også for at der er styr på drift af ejendommen når du har købt den. Det kan være en god ide at bruge en ejendomsadministrator til den daglige drift, huslejeopkrævning mv.
6. Vær tålmodig: Ejendomsinvestering er en langsigtet investering, og det tager tid at opbygge en solid portefølje. Vær tålmodig og disciplineret, og hold dig til din strategi.

Afsluttende råd når du vil investere i fast ejendom:

• Diversificer din portefølje ved at investere i forskellige typer ejendomme i forskellige områder.
• Sørg for at have en god bufferkapital til at dække uforudsete udgifter.
• Hold dig opdateret på ændringer i lovgivningen, der kan påvirke din investering.

Køb og drift af investeringsejendomme kan være en god måde at opbygge din formue på, men det er vigtigt at foretage en grundig research og være tålmodig. Hvis du foretager de rigtige valg, kan du forvente at din ejendomsinvestering giver dig et godt og stabilt afkast over tid.

Links om investeringsejendomme

• Investeringsejendomme og erhvervsejendomme til salg i hele Danmark
• Investeringsejendomme og erhvervsejendomme til salg i København
• Investeringsejendomme og erhvervsejendomme til salg i Århus
• Investeringsejendomme og erhvervsejendomme til salg i Odense
• Investeringsejendomme og erhvervsejendomme til salg i Aalborg
• Find en køber til din investeringsejendom
• Brug af erhvervsmægler - fordele og ulemper 
• Introduktion til udlejningsejendomme
• Køb af erhvervsejendomme: En kort guide i 10 trin
• Danmarks online erhvervsmægler
• Sælg investeringsejendom i København
• Sælg investeringsejendom i Århus
• Sælg investeringsejendom i Odense
• Sælg investeringsejendom i Aalborg